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Was sind Immobilienfonds ?
Immobilienfonds sind eine Form der Kapitalanlage, die in Immobilien investiert. Man unterscheidet offene und geschlossene Immobilienfonds. Bei einem offenen Immobilienfond wird in mindestens 15 Objekte, hier hauptsächlich gewerbliche, investiert und die Anleger können jederzeit ihr Kapital einbringen oder abziehen. Diese Form der Nutzung von Immobilien als Kapitalanlage wird am häufigsten praktiziert. Verwaltet wird der offene Immobilienfond durch eine, von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht überwachten, Kapitalanlagegesellschaft. Beim geschlossenen Immobilienfond wird nur ein Immobilienobjekt mit den Geldern der Investoren finanziert.
Es kann nur soviel Kapital eingezahlt werden, wie das Objekt zur Finanzierung benötigt. Sobald dieser Betrag vorhanden ist, wird der Fond geschlossen, das heißt die Anleger dürfen kein Kapital mehr aus dem Fond entfernen, ein weiteres Einbringen ist auch nicht mehr möglich. Diese Form der Kapitalanlage ist für eine langfristige Anlage von Geldern bestimmt. Es ist nicht möglich, bei kurzfristigem Geldbedarf oder bei Verlusten, zum Beispiel durch fehlende Mieteinnahmen, sein Kapital zurückzuziehen, sobald der Fond geschlossen ist. In 2006 kam es zu einigen Verlusten, die insbesondere mit dem hohen Leerstand der Immobilien zu tun hatten. In dieser Zeit waren Immobilienfonds, die Objekte im Ausland investierten, gewinnbringender.
Seit Ende 2007 und auch im Jahr 2008 erwirtschaften Immobilienfonds mit Objekten in Deutschland wieder ansehnliche Renditen von bis zu zehn Prozent. Der Vorteil der Investition in Immobilienfonds, insbesondere in die offenen Fonds, liegt in den geringen Schwankungen der Renditen. Im Vergleich zu anderen, sicheren Anlageformen, wie zum Beispiel Bundesschatzbriefe, können aber wesentlich höhere Gewinne erzielt werden und das Kapital kann flexibler eingesetzt werden.
Offene Immobilienfonds
Kurzdefinition
Unter einem offenen Immobilienfonds versteht man ein durch eine Kapitalanlagegesellschaft treuhänderisch verwaltetes rechtlich unselbständiges Grundstückssondervermögen, das unter Beachtung der Aspekte Risikostreuung und Gewinnerzielung vor allem in Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte anlegt. Risikostreuung meint dabei, dass die Immobilien des Fonds nach Regionen, Größe und Nutzungsarten diversifiziert sind. Die offenen Immobilienfonds unterteilen sich in Publikumsimmobilienfonds und Immobilien-Spezialfonds.
Typischerweise wird allerdings der Publikumsfonds gemeint, wenn von einem offenen Immobilienfonds als Anlageprodukt gesprochen wird.
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Geschlossene Immobilienfonds
Abgrenzung und Einteilungskriterien für geschlossene Immobilienfonds
Unter einem geschlossenen Immobilienfonds versteht man Personengesellschaften, deren Geschäftszweck auf den Erwerb oder die Errichtung eines oder mehrerer Immobilienobjekte im In- oder Ausland mit einem fest vorgegebenen Investitionsvolumen gerichtet ist. Das dafür benötigte und der Höhe nach feststehende Eigenkapital wird den potenziellen Anlegern zur Zeichnung angeboten. Die Objekte sind vor der Emission grundsätzlich bekannt und nicht austauschbar, es sei denn, es liegt ein so genannter „ Blind Pool " vor. Als Fondsinitiator solcher Anlagevehikel treten Banken, Versicherungen und Spezialanbieter u.a. aus der Baubranche und der Hotelbranche auf. Aber auch die Betreiber von Kliniken, Senioren- und Pflegeheimen bieten solche Investitionsmöglichkeiten an.
Üblicherweise werden die geschlossenen Immobilienfonds nach folgenden Kriterien, die unterschiedlichsten Anlegerinteressen gerecht werden, untergliedert. |
Hierbei ist in der Praxis vor allem die Unterscheidung zwischen renditeorientierten und steuerorientierten Immobilienfonds von Bedeutung. In den letzten Jahren haben sich gerade steuerorientierte geschlossene Immobilienfonds einer großen Beliebtheit erfreut. Die steuerorientierten Fonds sind i.d.R. durch hohe Verlustzuweisungen in der Investitionsphase gekennzeichnet. Hier kann der Anleger Steuerersparnisse erzielen. In der anfänglichen Vermietungsphase wird ebenfalls versucht, möglichst Verlustzuweisungen zu produzieren. Dies wird meist durch einen hohen Fremdkapitaleinsatz erreicht. Ab dem Jahr 2000 ist nur noch eine eingeschränkte Verlustverrechnung aufgrund der Regelung des § 2b EStG möglich. Die Verlustzuweisung darf aus Gründen der Prospekthaftung nicht verschwiegen werden. Werbung darf mit der Zuweisung aber auch nicht betrieben werden. Die Änderung der gesetzlichen Rahmenbedingungen hat das Interesse der Anlegerschaft für die renditeorientierten Konstruktionen verstärkt. Bei dieser Fondsausrichtung muss die Immobilie wirtschaftlich sein, d.h. sie soll von Beginn der Investition an hohe Ausschüttungen gewährleisten. Diese Fondsart wird meist mit einer geringen bzw. ohne jegliche Fremdkapitalquote ausgestattet. Etwaige steuerliche Vorteile stellen lediglich zusätzliche Anreize dar. Die Immobilie selbst stellt den Hauptaspekt dieser Investition und Konzeption dar. |
Grundsätzlich können Anteile an geschlossenen Immobilienfonds an Dritte veräußert werden. Ein organisierter Zweitmarkt besteht zur Zeit allerdings noch nicht. Vielmehr bemühen sich meist die Initiatoren der Fonds um die Durchführung eines solchen Zweitmarktes, indem sie potenzielle Käufer und Verkäufer zusammenführen. Dies gelingt größeren Initiatoren in der Regel besser als kleineren. Allerdings stellen steuerliche Probleme, wie z.B. die nicht gegebene Möglichkeit der Fortsetzung der Absetzung für Abnutzung des Verkäufers durch den Käufer, und Probleme einer fairen Preisfindung für die Anteile zur Zeit noch Hindernisse dar, welche die Fungibilität dieser Immobilienanlageform stark einschränken. |
Anlagekriterien
Neben den bereits dargelegten Aspekten der wirtschaftlichen und rechtlichen Ausgestaltungen der Fonds und der Fungibilität des Fondsanteils, die für die Anlegerentscheidung von Bedeutung sind, ist auf die Immobilien, den Fondsinitiator und die Finanzierungsstruktur zu achten. Primäre Bedeutung kommt der Immobilie selbst zu. Hierbei ist vor allem auf die Lage, die Bauqualität, die Vermietungssitutation und die Nutzungsflexibilität zu achten. Diese Faktoren bestimmen, wie bei einer Direktimmobilieninvestition auch, maßgeblich die wirtschaftliche Nutzbarkeit und somit den Wert der Immobilie bzw. des Gesellschaftsanteils. Die wirtschaftliche Nutzbarkeit wird darüber hinaus auch stark durch das mit der Betreuung der Immobilie betraute Objektmanagement, das sich z.B. mit der Mieterbetreuung und eventuell nötigen Umbaumaßnahmen beschäftigt, geprägt. Zudem ist die gewählte Struktur der Immobilienfinanzierung ein entscheidender Faktor. Sie ist sehr wichtig für die Beurteilung des Chance-/Risikoverhältnisses des Fonds. Eine hohe Fremdkapitalquote führt zwar oft zu einem „ positiven Leverage-Effekt " , stellt aber bei sinkenden Einnahmen auch ein Risiko für das gesamte Investment dar. Schließlich ist der Fondsinitiator für die Beurteilung der Qualität eines geschlossenen Immobilienfonds von zentraler Bedeutung. Er stellt die Prognoseberechnung für den Fonds auf, die für den einzelnen Anleger wegen deren Komplexität oftmals nur schwer zu überprüfen ist, zumal sie viele zukünftige Einschätzungen beinhaltet. Diese Leistung kann nur durch einen mit Fachkompetenz und Seriosität ausgestatteten Fondsinitiator, der idealerweise nachweisbare Erfahrung bzgl. der Auflegung und zutreffenden Prognose von Immobilienfonds hat, erbracht werden. Noch wichtiger wird die Person des Initiators, wenn dieser, wie oftmals praktiziert, in den Vermietungsprozess als Generalmieter oder Mietgarantiegeber einbezogen ist.
Weitere Fragen zum Thema Immobilienfonds beantworten wir Ihnen gern.
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